Faydalı Bilgiler
Kira ilişkisi, taşınmazın el değiştirmesiyle genellikle sona ermez. Ancak yeni malikin taşınmazı kişisel ihtiyaçları doğrultusunda kullanmak istemesi, kiracının tahliyesini gündeme getirebilir. Bu çalışma, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye istemini Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ve yargı kararları çerçevesinde incelemeyi amaçlamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi bu konuda temel düzenlemeyi getirmiştir:
"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek ve edinme tarihinden itibaren altı ayın sonunda açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de bu hakkını kullanabilir."1
Yeni malikin tahliye davası açabilmesi için aşağıdaki koşulların gerçekleşmesi gerekir:
Kiralanan taşınmaz malik değişikliğine uğramalıdır. Malik değişikliği tapu kaydına göre belirlenir.
Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorunda olduğunu ispat etmelidir. Burada gereksinimin samimi ve zorunlu olması aranır2.
Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Bildirim noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır.
İki farklı dava açma süresi öngörülmüştür:
Bildirim sonrası, edinme tarihinden itibaren altı ayın sonunda tahliye davası açılabilir.
Alternatif olarak, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Yeni malik, ileri sürdüğü gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu ispat etmek zorundadır. İspat, tanık beyanları, resmi belgeler, taşınmazın kullanımına dair ihtiyaç raporları gibi delillerle sağlanabilir3.
Samimiyet; ihtiyaçta gerçeklik, süreklilik ve ciddi niyetin bulunmasını ifade eder. Gereksinimin geçici olması ya da kiralananı ekonomik nedenlerle boşaltmak istemek samimi gereksinim sayılmaz.
Tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Tarafların kimlik ve adres bilgileri,
Kiralananın açık adresi,
Gereksinimin sebebi ve kapsamı,
Edinme ve bildirim tarihleri,
Delil listesi.
Bildirimin süresinde yapılmaması,
Dava açma süresinin geçirilmesi,
Gereksinimin samimi olmaması,
Gereksinimin ortadan kalkması,
Kiracının başka yasal savunmalar ileri sürmesi (örneğin kötü niyet iddiası).
Yeni malikin kişisel gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi, kanunda belirli şekil ve süre şartlarına bağlanmıştır. Maliklerin bu hakkı kullanırken titizlikle hareket etmesi; kiracıların ise yasal haklarını bilerek gerektiğinde hukuki koruma mekanizmalarına başvurması büyük önem taşır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 351. ↩
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2019/2513 E., 2019/3790 K., 28.05.2019 T. ↩
Yargıtay 6. HD, 2017/3705 E., 2017/5570 K., 19.06.2017 T. ↩
MANİSA( ) SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
DAVACI: (Yeni Malikin Adı, T.C. No, Adres)
VEKİLİ: Av. Filiz Tuğçe AYRANCI İPLİKÇİ- 75. Yıl Mah. 5381 Sokak 24B Yunusemre MANİSA
DAVALI: (Kiracının Adı, Adres)
KONU: Kiralananın, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyesi istemidir.
AÇIKLAMALAR:
Davacı, dava konusu taşınmazı ... tarihinde satın alarak malik olmuştur. Tapu kaydı ekte sunulmuştur.
Davacı, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde davalı kiracıya gereksinimi nedeniyle yazılı bildirimde bulunmuştur (bildirim tebliğ belgesi ekte).
Davacı, taşınmazı kendisi/eşi/altsoyu/bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut/işyeri olarak kullanma zorunluluğundadır.
TBK m.351 gereğince kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.
HUKUKİ NEDENLER: Türk Borçlar Kanunu, HMK ve sair ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kaydı, yazılı bildirim, tebliğ şerhi, tanık beyanları, diğer sair deliller.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle; davalının kiralanandan tahliyesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederiz.
Davacı Vekili (İmza)
Tebliğ Edilen:
(Kiracının Adı, Soyadı)
(Adres)İHTAR EDEN:
(Yeni Malikin Adı, T.C. No, Adres)KONU: Kiralananın, yeni malikin konut gereksinimi nedeniyle tahliyesinin talebine ilişkin ihtarnamedir.
Sayın Kiracı,
Tarafınızca kiralanmış bulunan ve ... adresinde bulunan taşınmazı ... tarihinde satın alarak malik konumuna geçmiş bulunmaktayım. Bu tarih itibariyle taşınmazın yasal sahibi olarak kayıtlara geçmiş bulunuyorum.
Söz konusu taşınmazı, şahsımın (veya eşim/çocuğum/bakmakla yükümlü olduğum kişilerin) konut ihtiyacını karşılamak amacıyla kullanma zorunluluğum doğmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince, kiralananı edinmemden itibaren bir ay içinde bu ihtarname ile tarafınıza gereksinim bildirimi yapılmakta olup, yasal haklarım saklı kalmak kaydıyla tarafınıza tahliye talebinde bulunuyorum.
Bu nedenle, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren en geç kira süresinin sona ermesiyle birlikte, kiralananı boşaltarak tarafıma teslim etmenizi, aksi halde hakkınızda tahliye davası açılacağını bilgilerinize sunarım.
Saygılarımla.
.../.../2025
İhtar Eden
(Ad, Soyad, İmza)
(İşyeri Gereksinimi Nedeniyle)
Tebliğ Edilen:
(Kiracının Adı, Soyadı)
(Adres)
İHTAR EDEN:
(Yeni Malikin Adı, T.C. No, Adres)
KONU: Kiralananın, yeni malikin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesine ilişkin ihtarnamedir.
Sayın Kiracı,
Tarafınızca kiralanmış olan ve ... adresinde bulunan taşınmazı ... tarihinde satın alarak mülkiyet hakkını devralmış bulunmaktayım. Anılan taşınmaz, hali hazırda tarafınızca kiracı sıfatıyla kullanılmaktadır.
Söz konusu taşınmazı bizzat kendime ait ticari faaliyetlerim kapsamında işyeri olarak kullanma zorunluluğum doğmuş olup, bu ihtiyaç samimi, zorunlu ve sürekli niteliktedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, yeni malik olarak tarafınıza yasal süresi içinde işbu ihtarname ile tahliye talebimi bildiriyorum.
Bu nedenle, kiralananı en geç mevcut kira döneminin sona ermesiyle birlikte boşaltarak tarafıma teslim etmenizi, aksi halde hakkınızda tahliye davası açılacağını ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririm.
Saygılarımla.
.../.../2025
İhtar Eden
(Ad, Soyad, İmza)
WhatsApp
Ayrancı & Emin
Facebook'ta paylaş